唐文祺
2009年楼市反应的催化剂，究其源头，来自于突然爆发的市场销售势头。资金流的充沛，犹如拨倒了第一块“多米诺骨牌”。随之而来的，便是中国房地产业车轮的轰然“起动”。在这一轮涨势之中，几乎每一家称得上名号的房企，都在争先恐后抢夺土地资源。其势之猛，引人侧目。
房企“合力”支付超2202亿元
总价最高、单价最高、溢价幅度最高，2009年引发话题最多的焦点，当数房企高价拿地。在2009年房企拿地排行榜中，保利地产[21.23 3.11%]、中海地产、万科，毫无悬念地占据前三位置。而排列前十的房地产企业，在去年一年之中的总计成交总金额已逾2202亿元。
这一数据极其惊人。中国指数研究院提供的数据显示，2009年，一线城市上海土地出让金高达1043亿元。排列在前的，则是杭州这匹“黑马”。这个二线城市在去年以1054亿元的土地出让总金额拔占头筹。也即是说，十大房企在收购土地上的“合资款项”，已超出土地出让金最高的两个城市去年土地出让总额的5%。
一边是土地扩张步伐不停，一边却是资金回流源源不断。房企资金链“左进右出”的瓶盖游戏，在去年运作得尤其迅速，从而形成了一个持续高速运作的巨型引擎。
中国指数研究院的数据显示，2009年1~11月，全国商品房销售面积7.52亿平方米，同比增长53%，其中商品住宅销售面积增长54.4%。同期，商品房销售额3.6万亿元，同比增长86.8%，其中商品住宅销售额增长91.5%。去年楼市造就的一个现象是，无论是销售额还是销售面积，均创下了历史新高纪录。
销售回笼与攻城布局的联动关系，可从另一组数据中探得究竟。在中国指数研究院的一手企业快报数据中，万科、绿城、保利、绿地、中国海外等多家企业的2009年销售额突破百亿。其中，万科全年销售634.2亿元，继续领跑态势；而绿城、保利、绿地和中海，则分别跻身400亿元行列。与之相对应的是，这些企业同时在房企拿地排行榜中名列前茅。
更为突出的例证来自于个体。以保利为例，2009年以逾450亿元的土地成交总金额，雄踞排行榜之首。12月，92亿元收购12幅地块的高姿态，成为该企业在2009年的收官之作。1月13日发布的公告披露，去年12月份，保利在北京、上海、广州、成都等地先后获取土地储备约262万平方米，仅广州增城区新塘地块的成交金额便高达20.5亿元。与此同时，保利在12月实现签约面积40.84万平方米，签约金额30.17亿元。
融资畅通助长地王滋生
推动2009年土地持续向上的原因并不仅限于此。纵观2009年成交总价排名前十的地块，具备国资背景的企业独占8席；成交楼面地价排名前十的榜单中，国有企业同样占到8席之众。这一反两年之前的审慎姿态，在2007年的各幅总价“地王”中，却是由民营企业占据七成；单价“地王”的排行榜中，国企也只是占比四成而已。
中国指数研究院分析师陈延彬认为，在适度宽松的货币政策背景之下，品牌开发企业与大型国有开发企业有着更为宽松的融资渠道，从而能够积攒起更多的资金实力，以增加优质高价地的储备。
2009年7月，成功登陆A股的中国建筑[4.53 0.00%](601668.SH)，手持500多亿巨资随即展开全国布局。9月，中建地产联手中海地产，以70亿元夺得上海长风6B、7C地块，创下当时全国地价之最；12月，中建地产在上海再下一城，以32484元/平方米的水准，成为中国单价“地王”。
“2009年的土地含金量明显高于往年。”陈延彬表示。据他介绍，2009年成交总价排名前十的住宅用地，平均成交金额为75.76亿；2007年则为51.93亿。如果以楼面地价来衡量，2009年排名前十的住宅用地中，平均楼面地价为26365元/平方米。与2007年相比，足足增长了62%。
截至2009年12月末，中国建筑的土地储备已经达到4925万平方米，累计新增土地储备有1771万平方米。而在7月底公布的IPO招股说明书中，土地储备披露只有3427万平方米，从资本市场中获取的助力显而易见。
土地储备可供两至三年开发
其他房企同样不甘落后，公开数据显示，保利去年新增土地储备1441万平方米，万科则将1243.7万平方米收入囊中，中海地产同样步入千万面积大关，去年新增1168万平方米。根据中房指数研究院的统计，2009年新增土地储备前20名企业共计增加土地储备面积超过4500万平方米。如果以去年11月上海供应面积235.4万平方米这一数据来测算，应可持续一年半时间。
在刚刚召开的国新办新闻发布会上，国土资源部副部长贠小苏表示，截至2009年底，全国房地产开发企业已拥有近300万亩土地。而这一数据背后折射出来的意义，便是今后两三年房地产开发用地“没有问题”。不过，如何促成已供土地的尽快上市，以加大商品房供应减缓供求矛盾，预计将会是今后的主要政策指向。
不过，已有越来越多的市场消息表明，捂地捂盘的策略已成为“非主流”行为。“在2008年之后，许多开发商都学会了，尽快开盘尽快卖掉尽快收钱。”一位上海本地开发商戏称。
来源：第一财经日报